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从百度搜索大数据看疫情下的房地产:下行趋势中的一次准压力测试

2020-02-07 20:41:58

2020年的房地产行业将往何处去,很多人都迷茫中。对房企而言,受到疫情影响,1月下旬以来多处售楼处关闭,新房销售停滞。往年春节期间,都是三四线城市看房售房的高峰期,今年计划全部被打破。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单,2020年1月份百强房企实现全口径销售金额5771亿元,同比减少12.7%,增速比去年同期下降10.1%。从单月环比来看,百强房企1月份销售金额环比12月减少56.6%。1月份数据已经如此了,2月份的数据可想而知。

商业地产的惨淡可能更说明问题。商户不能开张,自然没有余力缴纳租金。根据财新的统计,为了缓解商户经营压力,已经有超过80家房企宣布对旗下的商业地产项目减免部分租金,规模或超55亿元。其中,万达甚至减免了租户2月份一个月的佣金。

房地产行业本来就是一个资金驱动的行业,一个用金融杠杆的行业。一方面,由于疫情影响收入大幅下滑,一方面,还要面临债务的压力,现金流必然吃紧。据说有的房企已经在测算现有资金能维持多少个月的运营——十分困难。一旦房企出现债务违约的问题,必然又带来一系列的连锁反应,可谓危机迫在眉睫了!

疫情之下的消费者购房消费压缩 短期消费提升

在百度搜索大数据上面,我们选择几个关键词可以来看房地产企业面临的困境。比如“房贷”,我们可以看到,2020年1月的搜索热度基本上只有2019年全年的1/2,在过去数年中,这一指数都是最低的,而且没有抬头的迹象。房贷是每一买房者都关心的话题,很多人搜索“房贷”来了解办理的方法、计算房贷的数据,这个词能够代表真实的需求。

“房贷”搜索热度的大幅降低,因为消费者暂时冻结了购房需求。我们用另外一个关键词“房贷计算器”可以交叉验证这个购房需求冻结的现象。“房贷计算器”的百度搜索大数据从2020年1月20日开始就一直是2019年全年水平的1/3,由此可见,消费者真的是需求腰斩了。

人们待在家里,不能出门,购房的行动自然就没有办法展开。看到疫情凶猛,人们会更多思考身体健康、社会和谐的问题,更多的关注当下的生活,对于购房这种长期的规划会暂时放下,这些都是对消费者心态的影响。

像购房这样长期的消费放下,短期的消费提升,尤其是虚拟经济消费,成为当下的热点。比如我们看“游戏”和“小说”这两个宅在家就可以躺玩的消费行为,从百度搜索大数据来看,其走势曲线自2020年1月以来出现了明显的提升,呈现东北方向的上升走势。消费行为的改变,使得消费市场产生了结构性的变化,地产消费被压缩了。

疫情之后地产行业会好转吗

疫情对于经济的冲击,不少学者专家提出,对比2003年的SARS和2009年美国H1N1,结论应该是短期有影响,长期不改变趋势。但是对于不同的行业,答案应该不同。对于房地产行业来说,如果我们问到疫情之后行业会不会好转,这个答案恐怕不能让人满意。

以“装修”这个关键词来看,其百度搜索大数据热度已经跌至8年来最低。从这一点来看,地产消费因为疫情被压缩,是在本来长期下降趋势上的雪上加霜。同样,如果我们看“房价”的百度搜索大数据的话,可以发现,1月23日,疫情全面披露后,该指数有一点触底反弹。但这种反弹,对于房地产而言却是一个利空。人们搜索房价,更多是对房价下降的预期。而且,综合2018年至今2年的数据,该指数都处于极低的位置。

所以说,疫情即便结束,需求端的好转也几乎是非常困难的。我们从供给端来看“二手房”这个关键词,可以看到,“二手房”百度搜索大数据热度也不断下降,现在是一个低点。“新房”的搜索更是寥寥无几。这意味着,相当一段时间之内,供给端的改善也看不见。房产交易量的压缩,对许多城市的价格也是不利的。高位缩量,这个信号对于投资者来说应该很熟悉了。

商业地产的情况也一样。疫情之后,许多商家肯定会考虑经营实体店铺的风险。有的商家不排除财务上已经支撑不住,退出了市场。如果我们看关键词“商铺”,可以看到其百度搜索大数据热度已经跌到5年最低,这说明疫情对于商办物业的租户和买家来说,都是一次教育。至少在疫情结束相当一段时间内,人们还是会减少外出就餐、购物、娱乐的行动,这些对于商业物业都有相当的冲击。

所以我们可以看到,为了求变,地产公司会采取很多不同的方式来应对当前的环境变化。许多变革性的措施会出台。

房地产更难 但这些行业会受益

疫情对社会、对人群心理产生一定的影响是肯定的。从历史经验来看,发生灾难之后,人们会更加重视当下的生活,注重即时享乐,所以短期消费会增加,长期消费会减少。这还是从消费者的角度。四川,尤其是成都的消费能力比较旺盛,居民消费支出占收入比例高于全国,跟四川地震较多也有较大关系,这是一个实例。

从公共治理的角度来看,整个社会意识到公共卫生的投入太低了,医疗健康行业的发展是不充分不充足的,资金和资源会向上述领域倾斜。房地产作为中国经济的支柱产业,占经济的比重会相对下降。这就迫使行业必须应对这种转型。从百度搜索大数据来看,“公共卫生”的热度从2018年起就明显高于2017年了,上了一个台阶,2019年全年也在高水位上,到2020年更是因为此次疫情冲高。公共卫生和医疗健康事业本来就是一个补课的过程,疫情会加速这个进程。

对于房地产企业来说,经营策略也会调整。这次疫情对于房地产企业的现金流冲击是比较大的,当然,在此之前企业也已经认识到现金流的压力,所以可以猜测的是接下来地产企业肯定会抓紧回款,抓品牌服务,开展业务多元化运作。这次售楼处基本没有发挥功能,未来,可能会出现一些线上的看盘和营销。

现金流的压力也会迫使地产商往轻资产公司转型。比如万达商业,很早就开始将资产进行证券化。整个行业也会经历更近一步的去杠杆,削减债务,在这个过程当中,一些中小型开发商会被市场淘汰出局,市场份额进一步向大公司集中。

从长期来看,疫情的发生并没有改变中国房地产行业自然发展的规律,反而是加速促进了一些地产行业本已存在的趋势变革。福兮祸所依、祸兮福所伏,行业有危有机,更为关键的是身在其中的人们的选择。

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